European Economies
Ist Europas Wohnungsmarkt als Nächstes dran?
Daniel Gros
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Eine Spekulationsblase auf dem amerikanischen Häusermarkt – teilweise durch so genannte „Subprime-Hypotheken“ angetrieben – war der Auslöser der derzeitigen Turbulenzen an den Finanzmärkten. Doch die Blase ist nicht auf die Vereinigten Staaten beschränkt. In Europa sind die Eigenheimpreise während des letzten Jahrzehnts ebenfalls steil gestiegen, häufig sogar noch drastischer als in den USA. Dasselbe gilt für andere OECD-Länder und Schwellenmärkte, wo rasch steigende Einkommen die Preise für Vermögenswerte unter Druck gesetzt haben.
Tatsächlich haben die Preise für Eigenheime, von ein paar Ausnahmen (im Wesentlichen Deutschland und Japan) abgesehen, fast überall Stände erreicht, wie man sie bisher nicht kannte. Wie konnte es zu einem derart globalen Verlauf kommen, wo doch Immobilien die ortsfestesten aller Anlagewerte sind?
Jüngste Untersuchungen legen nahe, dass der weltweite Boom bei den Eigenheimen eng mit dem nie da gewesenen Anstieg der Liquidität bei den großen Zentralbanken verknüpft ist. Natürlich haben Finanzinnovationen wie die Kreditvergabe an Käufer, die sich normalerweise nicht für eine Hypothek qualifiziert hätten (schlechte Risiken), ebenfalls eine Rolle gespielt. Doch die Subprime-Hypotheken wären wohl nicht im selben Umfang vergeben worden, hätten die Zentralbanken nicht ein Umfeld mit reichlich Liquidität und dauerhaft niedrigen Zinsen geschaffen.
Die Subprime-Krise hat bislang vor allem die Finanzmärkte in den USA und Europa getroffen. Dies kann nicht überraschen, bedenkt man, dass die Preise auf beiden Seiten des Atlantiks historische Höchststände erreicht haben und bis vor kurzem immer weiter gestiegen sind.
Dies ist kein bloßer Zufall. Es hat immer eine Korrelation zwischen den amerikanischen und den europäischen Häuserpreisen gegeben. Während der vergangenen drei Jahrzehnte folgte die Entwicklung bei den Häuserpreisen in den USA und Europa tendenziell drei langsamen, miteinander verknüpften Schweinezyklen. Auf alle bisherigen Höchststände folgten mehrere Jahre (real) fallender Preise. Es gibt keinen Grund zu der Annahme, dass der jetzige Zyklus irgendwie anders sein wird.
Seit dem letzten Jahr sind die Preise in den USA gefallen. Da Daten für den Euroraum erst sehr viel später verfügbar sein werden, lässt sich noch nicht sagen, ob die Preisentwicklung in Kontinentaleuropa sich ebenfalls umgekehrt hat. Doch wenn das bisherige Verlaufsmuster Bestand hat, dürften die Häuserpreise sehr bald auch in hier zurückgehen.
Wie es aussieht, sind die Preise sowohl in den USA als auch in Europa um 20-30% über ihre längerfristigen Durchschnittswerte gestiegen. Auf einen derartigen Ausreißer nach oben dürfte ein Ausreißer nach unten folgen. Dies würde bedeuten, dass die Preise um mindestens 20-30%, vielleicht aber noch sehr viel weiter fallen dürften, bis sie ihren Tiefststand erreichen.
Die europäische Politik hat also Grund zur Sorge. Zwar gibt es für den Euroraum kaum Anzeichen für großflächige Kreditvergaben an schlechte Risiken, doch deutet eine Menge darauf hin, dass die Häuserpreise wichtige Auswirkungen auf die Binnennachfrage haben, auch wenn es hier deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern gibt.
Fast überall sind die hohen Häuserpreise mit einem erhöhten Verbrauch verknüpft. Niedrigere Häuserpreise dürften daher überall in Europa zu einer Abschwächung der Verbrauchernachfrage führen, so wie es in den USA schon der Fall ist. In Deutschland beispielsweise sind die Häuserpreise relativ niedrig geblieben – und der Verbrauch schwach.
Die Auswirkungen der Häuserpreise auf die Bautätigkeit waren weniger einheitlich. In Spanien und Irland sind die Investitionen beim Bau auf ein Niveau (18-20% des BIP) gestiegen, das deutlich über dem der USA lag und wie man es aus anderen OECD-Ländern – mit Ausnahme Japans vor dem Platzen der dortigen Spekulationsblase 1989 – sonst nicht kennt. In diesen beiden Ländern dürften niedrigere Häuserpreise mit einem steilen und lang anhaltenden Einbruch der Binnennachfrage verknüpft sein, der sogar noch stärker sein könnte, als man es für die USA erwarten kann.
In Frankreich und Italien andererseits, wo die Häuserpreise fast so stark gestiegen sind wie in den USA, gibt es keine Anzeichen eines Eigenheimüberhangs. Die negativen Auswirkungen einer Abschwächung der Eigenheimpreise in diesen beiden Ländern sollten daher auf einen Konsumrückgang beschränkt bleiben. Deutschland dürfte am wenigsten betroffen sein, weil sowohl die Häuserpreise als auch die Bautätigkeit dort schon seit einiger Zeit unter dem Trend liegen.
Kurz gesagt: Der Rückgang der Häuserpreise wird nicht auf die USA begrenzt bleiben. Und auf beiden Seiten des Atlantiks dürfte er die Konsumausgaben untergraben.
Daniel Gros ist Direktor des Center for European Policy Studies (CEPS) in Brüssel.
Copyright: Project Syndicate, 2008.
www.project-syndicate.org
Aus dem Englischen von Jan Doolan
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