European Economies
Je teď na řadě evropský trh s bydlením?
Daniel Gros
|
|
|
|
Bublina na americkém trhu s rezidenčními nemovitostmi – nafukovaná zčásti takzvanými „sub-prime“ hypotékami pro méně bonitní klienty – byla katalyzátorem dnešní turbulence na finančním trhu. Tato bublina se ale neomezila jen na Spojené státy. V Evropě ceny domů za poslední dekádu také prudce rostly – v mnoha případech ještě dramatičtěji než v USA. Totéž platí pro ostatní země OECD i pro vyspívající trhy, kde na ceny aktiv vyvíjejí tlak rychle rostoucí příjmy.
Skutečně, s nemnoha výjimkami (v zásadě jde o Německo a Japonsko) téměř všude ceny bydlení vzrostly na nevídané úrovně. Jak mohl takový celosvětový trend vzniknout, když reality jsou ze všech aktiv nejlokálnější?
Nedávný výzkum naznačuje, že globální boom bydlení se úzce váže k bezprecedentnímu zvýšení nabídky likvidity ze strany hlavních centrálních bank. Jistěže, svou roli sehrály také finanční inovace jako půjčky zájemcům o koupi bydlení, kteří by podmínky hypotečních úvěrů běžně nesplňovali („sub-prime“ vypůjčovatelé čili ti pod běžnou laťkou bonity). Kdyby však centrální banky nevytvořily prostředí nasycené likviditou a typické vytrvale nízkými úrokovými sazbami, tyto rizikové hypotéky by se zřejmě v tomtéž rozsahu neposkytovaly.
Krize rizikových hypoték dosud postihla finanční trhy zejména v USA a Evropě. To nepřekvapuje, uvážíme-li, že ceny dosáhly historických rekordů a až donedávna zrychlovaly na obou březích Atlantiku.
Není to pouhá náhoda. Mezi americkými a evropskými cenami domů vždy existovala korelace. Za poslední tři desítky let ceny v USA a Evropě tíhly k vývoji ve třech pomalu postupujících a vzájemně souvisejících cyklech vzestup-propad. Po všech dřívějších kulminacích následovalo několik let klesajících cen (v reálných hodnotách). Není důvod předpokládat, že současný cyklus se bude lišit.
Ceny v USA už od loňska poklesly. Poněvadž data pro eurozónu budou k dispozici až mnohem později, nelze prozatím určit, zda se ceny otočily i na starém kontinentu. Platí-li ovšem vzorec z minula, ceny domů by v (kontinentální) Evropě měly začít klesat velice brzy.
Jak v USA, tak v Evropě se zdá, že ceny vyšplhaly o 20-30% nad svou dlouhodobou průměrnou hodnotu. Po zásazích tak vysoko nad terč bude zřejmě následovat období střelby pod cíl. Z toho by vyplývalo, že se ceny pravděpodobně budou muset snížit nejméně o 20-30%, ale možná o mnohem víc, než narazí na dno.
Evropští tvůrci politik tudíž mají důvod ke znepokojení. Třebaže v eurozóně není mnoho známek o rozsáhlém rizikovém úvěrování, ledacos dokládá, že ceny domů mají významný dopad na domácí poptávku, byť se značnými odlišnostmi mezi jednotlivými zeměmi.
Vyšší ceny domů se téměř všude pojily se silnější spotřebou. Nižší ceny bydlení napříč Evropou tedy zřejmě bude provázet slabší spotřebitelská poptávka, tak jako v USA. V Německu se kupříkladu ceny domů drží relativně nízko a spotřeba je slabá.
Dopad cen domů na stavební činnost je proměnlivější. Ve Španělsku a v Irsku se investice do výstavby zvýšily na úroveň (18-20% HDP) dalece přesahující situaci v USA a v ostatních zemích OECD nevídanou, s výjimkou Japonska před prasknutím tamní bubliny v roce 1989. V těchto dvou zemích se nižší ceny bydlení budou zřejmě pojit s prudkým a delším propadem domácí poptávky, ještě mohutnějším než ten, který lze očekávat v USA.
Naproti tomu ve Francii a Itálii, kde se ceny domů zvýšily bezmála tak jako v USA, nic nesvědčí o převisu bytové výstavby. Negativní dopad poklesu cen bydlení by se tedy v těchto zemích měl omezit na snížení spotřeby. Nejméně by mělo být postiženo Německo, protože jak ceny domů, tak výstavba jsou už nějaký čas pod úrovní trendu.
Krátce, propad cen domů se neomezí na USA. A na obou březích Atlantiku tento pokles pravděpodobně podryje spotřebitelské výdaje.
Daniel Gros je ředitelem Centra pro evropská politická studia se sídlem v Bruselu.
Copyright: Project Syndicate, 2008.
www.project-syndicate.org
Z angličtiny přeložil David Daduč
You might also like to read more from Daniel Gros or return to our home page.
|
|
