The Magic of the Market
Die globalen Auswirkungen der amerikanischen Immobilienkrise
Martin Feldstein
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CAMBRIDGE – Als im Sommer 2006 in den USA die Immobilienblase platzte, löste dies die globale Finanzkrise und Rezession aus. Der darauf folgende starke Preisverfall verursachte einen dramatischen Rückgang der Privatvermögen, was wiederum zu niedrigeren Verbraucherausgaben und einem allgemeinen Rückgang des Bruttoinlandprodukts führte. Heute ist das Hauseigentum um 30 Prozent gesunken, was einem Rückgang der Privatvermögen von über sechs Billionen Dollar entspricht.
Der Verfall der Immobilienpreise hat auch zu einem steilen Anstieg der Hypothekenausfälle und Zwangsvollstreckungen geführt, wodurch das Immobilienangebot auf dem Markt angestiegen ist und die Immobilienpreise weiter gesunken sind. Aufgrund dessen ist ein Drittel der US-amerikanischen Hauseigentümer mit Hypotheken bereits „unter Wasser“, d. h. ihre Hypothekenschuld ist höher als der Wert ihrer Häuser. Bei einem Sechstel von ihnen ist die Schuld 20 Prozent höher als der Preis ihrer Immobilie.
Zudem bewirken die hohen Beleihungssätze, also das Verhältnis des Darlehens zum Wert der Immobilie, in den USA, dass sich finanzielle Probleme der Haushalte verschärfen und die Anzahl der Ausfälle und Zwangsvollstreckungen erhöht. Besonders die steigende Arbeitslosenquote, zusammen mit der hohen Anzahl an Kurzarbeitern, hat die Anzahl derjenigen in die Höhe getrieben, die ihre monatlichen Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten können.
Anders als in fast allen anderen Ländern sind Immobilien-Hypotheken in den USA regressfreie Darlehen. Wenn ein Hausbesitzer sein Hypothekendarlehen nicht mehr bedienen kann, kann der Gläubiger das Haus beanspruchen, aber keine anderen Vermögensgegenstände und auch nicht einen Teil des Arbeitseinkommens. Sogar in den Bundesstaaten, in denen die Gläubiger einen Rechtsanspruch auf andere Vermögensgegenstände oder auf das Arbeitseinkommen haben, sind die Gesetze zur Privatinsolvenz derart restriktiv, dass die Gläubiger es meist gar nicht erst versuchen.
Man könnte dies als eine innere Angelegenheit der USA abtun, was es allerdings keinesfalls ist. Wenn Hausbesitzer ihre Darlehen nicht mehr bedienen können, verlieren die Banken Geld; die Ungewissheit über das Ausmaß zukünftiger Ausfälle untergräbt das Vertrauen in das Kapital der Banken, wodurch es für die Banken schwieriger wird, Mittel zu beschaffen, was sie wiederum veranlasst, weniger Darlehen zu gewähren, um bestehende Mittel zu bewahren.
Diese Wechselwirkungen haben die Rezession verschärft und verlängert. Die daraus resultierende Schwäche der amerikanischen Wirtschaft bedeutet eine niedrigere US-Importnachfrage. Wenn sich die Abwärtsspirale bei den Immobilienpreisen fortsetzt, sinkt der Wert der durch Hypotheken abgesicherten Wertpapiere bei den Kreditinstituten in der ganzen Welt weiter, was die Verfügbarkeit von Krediten weit über die USA hinaus beeinträchtigt.
Neuesten Daten zufolge könnte der Verfall der Immobilienpreise bald zu einem Stillstand kommen, da bereits im Mai (der letzte statistisch erfasste Monat) kein weiterer Verfall zu verzeichnen war. Wenn sich dieser Trend bestätigt, wird eine weitere Erosion des Privatvermögens verhindert und die Kapitalposition der Banken gestärkt.
Diese neuesten Daten sind zwar ermutigend, aber sie könnten auch vorübergehenden Umständen geschuldet sein und nicht der Tatsache, dass der Verfall der Immobilienpreise tatsächlich zu einem Ende gekommen ist. Zinssätze für Hypothekenkredite fielen im März und April unter fünf Prozent, haben aber seitdem wieder kräftig angezogen. Ein staatliches Subventionsprogramm für erstmalige Hauskäufer kann darüber hinaus einen Nachfragestau aufgelöst haben. Außerdem hatten die Banken ein freiwilliges Moratorium auf Zwangsvollstreckungen, wodurch das Angebot vom Markt ferngehalten wurde.
All dies kann zu einer vorübergehenden Verbesserung der Immobilienpreise geführt haben. Wir müssen also auf die Statistik der Immobilienpreise für die Monate Juni und Juli warten, um herauszufinden, ob es sich um eine permanente Trendwende handelt.
Der vor kurzem erfolgte Anstieg bei Hausverkäufen in den USA kann auch irreführen, da es sich bei einem großen Teil davon um Zwangsversteigerungen handelt. Bei einem Drittel aller Immobilienverkäufe handelt es sich um Immobilien, die zwangsversteigert wurden oder kurz vor der Zwangsversteigerung stehen. Durch die Praxis der Versteigerung wird garantiert, dass es einen Käufer gibt, allerdings werden dadurch die Preise gedrückt. Bedeutsamerweise sind die Versteigerungen im Juni im Vergleich zu Juni 2008 um 7 Prozent auf insgesamt 32 Prozent gestiegen.
Die von der Obama-Administration erlassenen Gesetze sollen Einzelpersonen helfen, die aufgrund sinkender Einkommen oder steigender Zinssätze ihrer Hypothekenschulden Schwierigkeiten haben, ihre Hypothekenkredite zu bedienen. Bei Einzelpersonen mit im Verhältnis zu ihrem verfügbaren Einkommen hohen Hypothekenzahlungen teilt sich die US-Regierung mit der Gläubigerbank die Kosten, die für die Reduzierung der monatlichen Zahlungen auf 31 Prozent des verfügbaren Einkommens anfallen.
Diese Maßnahme ist neu, und es bleibt abzuwarten, ob sie Ausfälle wird verhindern können. Es gibt kaum Erfahrungen mit Hypothekenanpassungen, und die vorhandenen Erfahrungen sind nicht ermutigend. Fast 50 Prozent derjenigen, deren Hypotheken angepasst wurden, sind innerhalb von sechs Monaten trotzdem in die Insolvenz gegangen.
Leider gibt es keine Maßnahme seitens der Regierung, um mit dem Problem der Ausfälle und Zwangsvollstreckungen aufgrund der hohen Beleihungssätze umzugehen. Da es in den USA eine hohe Anzahl von Hauseigentümern mit Negativkapital gibt, besteht das Risiko, dass Ausfälle und Zwangsvollstreckungen noch nicht zu einem Ende gekommen sind. Bestätigt sich dies, wird die Versteigerung von zwangsvollstreckten Immobilien die Immobilienpreise weiter drücken, wodurch das Privateigentum gesenkt und die Kreditinstitute beschädigt werden.
Die Obama-Administration muss sich um das Problem der hohen Beleihungssätze kümmern, wenn die Immobilienpreise weiter fallen. Das würde nicht nur der US-Wirtschaft, sondern auch den Volkswirtschaften aller Handelspartner der USA helfen.
Martin Feldstein ist Professor für Wirtschaftswissenschaften in Harvard und war Vorsitzender des wirtschaftlichen Beraterstabes von Präsident Ronald Reagan sowie Präsident der nationalen Behörde für Wirtschaftsforschung.
Copyright: Project Syndicate, 2009.
www.project-syndicate.org
Aus dem Englischen von Eva Göllner-Breust
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