The Magic of the Market
Crise de l’immobilier aux Etats-Unis, répercussions dans le monde
Martin Feldstein
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CAMBRIDGE – L’éclatement, durant l’été 2006, de la bulle immobilière aux Etats-Unis a provoqué la crise financière mondiale et la récession. Le marché de l’immobilier en chute libre qui a suivi a causé une contraction spectaculaire du patrimoine des ménages, menant à une consommation plus faible et une baisse générale du PIB. Depuis, le patrimoine immobilier des ménages a chuté de 30 %, ce qui revient à une perte de plus de 6 milliards de dollars.
La chute du prix de l’immobilier a aussi généré une forte augmentation des défauts de paiement et des saisies, faisant accroître le nombre de logements disponibles sur le marché et faisant davantage reculer les prix. Par conséquent, un tiers des propriétaires états-uniens par emprunt hypothécaire ont déjà « coulé » – le montant qu’ils doivent rembourser excède la valeur de leur maison. Dans un cas sur six pour ces ménages, la dette est de 20 % supérieure au prix de leur logement.
En outre, le ratio très élevé emprunt-valeur s’ajoute aux finances désastreuses des foyers américains, causant une hausse du nombre des saisies et manquements. Pour être plus précis, le taux de chômage à la hausse, combiné au grand nombre de personnes employées à temps partiel contre leur gré, a fait monter le nombre de personnes à court de moyens pour rembourser les mensualités de leur emprunt hypothécaire.
A l’inverse de presque tous les autres pays, les prêts hypothécaires immobiliers américains ne sont pas des prêts « sans recours ». Si un propriétaire cesse de payer, le créditeur peut saisir la propriété sans pour autant prélever d’autres actifs ou parties sur salaire. Même dans les Etats où les créditeurs sont légalement en mesure de le faire, la loi sur la faillite des individus est si limitée qu’ils n’en prennent pas la peine.
Il serait tentant de penser que ce problème est purement domestique. Or, cette assertion est bien loin de la vérité. Lorsque les propriétaires sont défaillants, les banques perdent de l’argent et l’incertitude quant aux manquements futurs sape la confiance de la banque dans son capital. Ces dernières peinent donc à rassembler des fonds et se retrouvent contraintes de réduire leurs prêts pour conserver leurs ressources existantes.
De ce fait, la récession s’est aggravée et a duré plus longtemps qu’elle n’aurait dû. La faiblesse de l’économie américaine qui a suivi est synonyme d’un repli de la demande en importations. Et si la spirale de la chute des prix de l’immobilier se poursuit, la valeur des prêts hypothécaires garantis par les institutions financières mondiales reculera, ce qui affectera les ressources de crédit au-delà des Etats-Unis.
De récents chiffres indiquent que la chute des prix de l'immobilier pourrait bien toucher à sa fin. Le taux de recul des prix aux Etats-Unis pour les trois derniers mois dont nous ayons les données (jusqu’à mai) a chuté et les chiffres de mai sont stables. Si cette tendance se poursuit, le patrimoine des ménages restera tel quel et le capital des banques s’en trouvera renforcé.
Mais ces chiffres, même encourageants, pourraient bien être le résultat de facteurs temporaires plutôt que l'indication que la chute des prix touche à sa fin. Le taux d’intérêt des prêts hypothécaires est tombé en dessous de 5 % en mars et avril, mais a enregistré une forte hausse depuis. En outre, le programme gouvernemental d’aide aux primo-accédants pourrait avoir généré une réserve de la demande non exprimée ; d’autant plus que les banques ont imposé un moratoire sur les saisies, maintenant des logements à l'écart du marché.
Tout ceci aurait pu provoquer une amélioration temporaire du prix de l’immobilier. En somme, il nous faudra patienter jusqu’à la parution des chiffres de juin et juillet pour savoir si le changement opéré est durable.
La vente de maisons pré-existantes à la hausse dernièrement aux Etats-Unis pourrait aussi être trompeuse, puisqu’une grande partie de ces ventes provient des propriétés saisies. En effet, les propriétés saisies ou sur le point de l’être représentent désormais presque un tiers de toutes les ventes de maisons pré-existantes. Une propriété saisie est généralement vendue aux enchères, ce qui garantit un acheteur mais conduit aussi nécessairement à une baisse du prix. Chiffre considérable significatif : les saisies ont augmenté de 7 % en juin, soit 32 % de plus qu’en juin 2008.
L’administration Obama a établi un plan visant à aider les individus en détresse – à cause du reflux de leurs revenus ou de la hausse des intérêts sur leur prêt – à rembourser leurs mensualités. Pour les individus dont les mensualités sont bien supérieures aux revenus dont ils disposent, le gouvernement partage avec la banque créditrice le coût d’une réduction de leur mensualité à 31 % de leurs revenus.
Reste à voir si ce nouveau programme fonctionnera bien et empêchera de nouveaux manquements, malgré l’expérience peu encourageante en modification de remboursement de prêt que nous ayons eu. Presque 50 % de ceux dont les mensualités ont été modifiées ont tout de même manqué à leurs versements dans les six mois suivants.
Il n’y a malheureusement pas de programme permettant de gérer les défauts de paiement et saisies due à un ratio élevé valeur-prêt. Etant donné le grand nombre de propriétaires aux capitaux propres négatifs (ou negative-equity), le risque court que manquements et saisies ne disparaissent pas. Dans ce cas, la vente de propriétés saisies continuera de faire chuter le prix de l’immobilier, érodant le patrimoine des ménages et sapant les institutions financières.
Si les prix n’ont pas cessé de reculer, il importe que l’administration Obama se penche sur le problème du ratio élevé prêt-valeur. Elle ne viendrait pas seulement en aide à sa propre économie mais aussi à toutes celles qui traitent avec les Etats-Unis.
Martin Feldstein, ancien président du Conseil économique du Président Ronald Reagan et président du Bureau National pour la Recherche économique, est professeur d’économie à Harvard.
Copyright: Project Syndicate, 2009.
www.project-syndicate.org
Traduit de l’anglais par Aude Fondard
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