The Magic of the Market
Globální důsledky americké realitní krize
Martin Feldstein
|
|
|
|
CAMBRIDGE – Prasknutí americké bubliny realit v létě roku 2006 vyvolalo celosvětovou finanční krizi a recesi. Prudký propad cen domů, který následoval, zapříčinil dramatický pokles bohatství domácností, což vyústilo v nižší spotřební výdaje a celkové snížení HDP. Bohatství ve formě vlastníkem obývané nemovitosti se k dnešku už zhruba ze 30 % rozplynulo, což odpovídá ztrátě více než šesti bilionů dolarů z bohatství domácností.
Propad cen nemovitostí vedl rovněž ke strmému nárůstu počtu případů neschopnosti splácet hypotéku a zabavování nemovitostí, což rozšířilo nabídku vlastního bydlení na trhu a vyvolalo další pokles cen nemovitostí. Ve výsledku už je v Americe třetina všech majitelů vlastního bydlení zatížených hypotékou „pod hladinou“ – jejich hypoteční dluh přesahuje hodnotu jejich domu. U šestiny těchto obytných domů je dluh o 20 % vyšší než cena nemovitosti.
Kromě toho vysoké poměry úvěrů vůči hodnotě nemovitosti v USA interagují s finančními problémy domácností, což počet případů insolvence a zabavování nemovitostí ještě zvyšuje. Konkrétněji, počet lidí, kteří nedokážou hradit své měsíční hypoteční splátky, zvyšuje narůstající míra nezaměstnanosti, společně s vysokým počtem zaměstnanců s nedobrovolným částečným úvazkem.
Na rozdíl od prakticky všech ostatních zemí jsou hypotéky na koupi vlastního bydlení v USA v zásadě úvěry „bez postihu“. Pokud vlastník domu přestane hypotéku splácet, věřitel může převzít nemovitost, ale nemůže si vzít jiná aktiva ani podíl ze mzdy. I v těch státech, kde věřitelé mají zákonnou pravomoc zabavit další aktiva nebo mzdové příjmy, jsou zákony upravující osobní bankrot tak restriktivní, že se věřitelé ani nenamáhají pokusit se svých pravomocí využít.
Je sice lákavé pokládat to za ryze domácí problém postihující Spojené státy, nic ale nemůže být pravdě vzdálenější. Když majitelé domů neplatí, banky přijdou o peníze a nejistota ohledně rozsahu budoucích případů platební neschopnosti podrývá důvěru v kapitál bank, což jim komplikuje získávání finančních prostředků a nutí je omezovat půjčky s cílem zachovat si stávající zdroje.
V důsledku toho je recese hlubší a delší, než by jinak byla. Vzniklá ochablost americké ekonomiky bude znamenat nižší poptávku USA po dovozech. A pokud klesající spirála cen domů vytrvá, hodnota cenných papírů ukotvených v hypotékách, které jsou v majetku finančních ústavů po celém světě, bude nadále klesat a postihne nabídku úvěrů daleko za hranicemi USA.
Některé nedávné údaje naznačují, že propad cen domů se možná blíží ke konci. Během posledních tří měsíců, za něž máme data (naposledy z května), se tempo propadu cen domů v USA snížilo a květnové údaje dokládají prakticky nulový pokles. Jestliže tento trend pokračuje, zabrání další erozi bohatství domácností a posílí kapitálové postavení bank.
Údaje z poslední doby, ač povzbudivé, mohou však být projevem přechodných faktorů a nikoliv ukazatelem, že propad cen domů už opravdu skončil. Hypoteční úrokové sazby se v březnu a dubnu propadly pod 5 %, ale od té doby zase výrazně vzrostly. Vládní program subvencí pro ty, kdo si kupují první vlastní bydlení, navíc možná uvolnil nahromaděnou zadržovanou poptávku. A banky dodržovaly dobrovolné moratorium na zabavování domů, aby brzdily nabídku na trhu.
To vše mohlo zapříčinit dočasné zlepšení v oblasti cen domů. Zkrátka, budeme si muset počkat na údaje o cenách domů za červen a červenec, abychom se dozvěděli, zda došlo k trvalému obratu.
Nedávný vzestup prodejů stávajících domů v USA může být taktéž klamný, jelikož z velké části jde o prodeje zabavených domů. Vždyť nemovitosti po zabavení anebo na pokraji zabavení dnes tvoří téměř třetinu všech prodejů stojících domů. Zabavené nemovitosti se obvykle prodávají v aukci, což zaručuje, že se najde kupec – ale snižuje to ceny. Je příznačné, že v červnu zabavených domů přibylo oproti květnu o 7 % a oproti červnu 2008 o masivních 32 %.
Obamova vláda zavedla legislativu zacílenou na pomoc lidem, kteří se dostanou do potíží se splácením měsíčních hypotečních splátek kvůli poklesu příjmů anebo nárůstu úrokové sazby u jejich hypotéky. U osob s vysokými měsíčními splátkami hypotéky v poměru k jejich disponibilnímu příjmu se vláda USA s věřitelskou bankou podělí o náklady na snížení měsíčních splátek na 31 % disponibilního příjmu.
Jde o nový program a teprve se uvidí, jak se jako prevence dalších insolvencí do budoucna osvědčí. Předchozí omezená zkušenost s úpravami hypoték povzbudivá není. Téměř 50 % těch, jejichž hypotéky prošly úpravou, upadlo během šesti měsíců navzdory modifikaci do platební neschopnosti.
Neexistuje bohužel žádný program jak se vypořádat s případy insolvence a zabavování domů, jež způsobuje vysoký poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. Vzhledem k vysokému počtu majitelů domů se zápornou čistou hodnotou hrozí riziko, že insolvence a zabavování domů budou pokračovat. Bude-li tomu tak, prodej zabavených nemovitostí bude nadále stlačovat ceny domů, čímž bude ukrajovat z bohatství domácností a působit újmu finančním ústavům.
Nepřestanou-li ceny domů klesat, bude důležité, aby Obamova vláda obrátila pozornost k problému vysokého poměru mezi úvěry a hodnotou domů. To by pomohlo nejen ekonomice USA, ale i ekonomikám všech obchodních partnerů Ameriky.
Martin Feldstein, profesor ekonomie na Harvardu, byl předsedou Rady ekonomických poradců prezidenta Ronalda Reagana a ředitelem organizace National Bureau for Economic Research.
Copyright: Project Syndicate, 2009.
www.project-syndicate.org
Z angličtiny přeložil David Daduč
You might also like to read more from Martin Feldstein or return to our home page.
|
|
