Wednesday, October 22, 2014
0

Карточный домик цен на недвижимость?

Ни один вид имущества не представляет для людей такую ценность, как их дома, в то время как рынки недвижимости во всем мире демонстрировали поразительное непостоянство на протяжении последних дести лет. Большинство крупных ценовых тенденций были восходящими. Многие люди страдали от неопределенности, задаваясь вопросом: "Когда мой город присоединится к общей тенденции на рынке, если это вообще произойдет?"

Первым большим городом, где в 1996 году начался бум на рынке недвижимости, стал Лондон. К 1997 году бум распространился на Лос-Анджелес, Нью-Йорк и Сидней, к 1998 году на Париж, к 2001 году на Майами, Москву и Шанхай и где-то к 2002 году на Ванкувер. С тех пор в этих и других городах наблюдался рост цен на недвижимость, и в большинстве из них цены поднялись на, по меньшей мере, 50% в реальном исчислении с 2000 года Это обернулось неожиданным и существенным доходом для домовладельцев, но сильно ударило по тем, кто планировал приобрести недвижимость.

Сегодня в некоторых из этих городов рост цен замедляется. Темпы роста цен в Лондоне и Нью-Йорке значительно понизились за последний год до всего 1% реального увеличения во второй четверти 2004 года. В Сиднее во второй четверти текущего года цены на дома даже упали.

Окончился ли этот бум? Не распространится ли он на другие города? Еще хуже, не может ли настроение на рынке недвижимости вскоре привести к падению цен?

Поскольку никто не предсказывал начало этого бума, прогнозировать его окончание было бы рискованно. Несмотря на все прошлые предупреждения об окончании тенденции роста, цены на недвижимость неуклонно и стремительно шли вверх.

Любой прогноз относительно окончания бума требует понимания того, почему он имел место в стольких городах. Удивительно, но хорошего объяснения этого феномена не существует, поскольку его исходные причины главным образом психологические. Экономисты же предпочитают говорить о ставках процента или уровне безработицы - факторах конкретных и известных. Конечно, эти показатели играют определенную роль в объяснении поведения рынков недвижимости, но они просто не в состоянии объяснить недавний бум.

Можно выделить три основные психологические причины: во-первых, изменение в восприятии людьми того, что имеет истинную ценность в меняющейся мировой экономике; во-вторых, растущая вера в "роскошные" города, пользующиеся международным признанием; и, в-третьих, простая головокружительная динамика спекулятивных "пузырей". Каждый из этих факторов заслуживает большего внимания, если мы хотим понять нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости и определить ценовые тенденции в будущем.

Во-первых, мировая экономика сегодня действительно представляется более хаотичной, чем десять лет назад. Обвал с 2000 года рынков акций в большинстве стран сделал обладание финансовыми активами более рискованным, подстегнув "стремление к качественным инвестициям" - в данном случае в недвижимость. Более того, терроризм сегодня считается всеобщей проблемой, принимая во внимание трагедии в Индонезии, Испании и России. Люди чувствуют себя безопаснее, инвестируя в собственные дома, и нет оснований ожидать перемен в близком будущем. Страх и тенденция к росту цен на недвижимость идут рука об руку.

Во-вторых, вера людей в роскошные международные центры возросла в связи со стремительным развитием глобальных средств коммуникации, благодаря интернету и мобильным телефонам. Как люди восхищаются международными знаменитостями, так они верят и в то, что знаменитые деловые, технологические и культурные центры, названия которых хорошо известны людям во всем мире, имеют уникальную ценность. На фоне страха перед терроризмом и сомнений относительно ценных бумаг, географическая известность кажется надежной, если не самоутверждающей: чем более знаменитыми становятся Нью-Йорк, Париж и Лондон, тем большую привлекательность они приобретают.

В-третьих, не менее важным является спекулятивный "эффект эпидемии", лежащий в основе любого мыльного пузыря. Нынешний бум характеризуется распространением "инфекции" как внутри самих рынков, так и между рынками, когда растущие цены подогревают общее возбуждение, а, следовательно, и дальнейший рост цен в одном городе, а затем в других городах и даже на другой стороне земного шара. Люди в Шанхае, возможно, не говорят о ценах на недвижимость в Лондоне, но тем, кто формирует общественное мнение в Шанхае, известно, ��то происходит в Лондоне, и бум на рынке недвижимости в Лондоне наводит их на мысль о том, что в Шанхае тоже должен быть бум.

В отличие от двух других психологических причин у спекулятивного "эффекта эпидемии" есть естественный конец. Спекулятивный "пузырь", существующий исключительно за счет реакции на рост цен, не может разрастаться бесконечно.

Так что же это нам дает? Две из трех психологических причин наводят на мысль о продолжении тенденции роста цен на недвижимость, в то время как третья говорит о том, что когда-нибудь эта тенденция подойдет к концу, но не говорит когда.

Я готов держать пари, что в некоторых крупных международных центрах будет и дальше наблюдаться сокращение темпов роста цен на недвижимость и, в конечном итоге, понижение цен. Цены на недвижимость продемонстрировали сильное наращивание темпов роста, и все еще продолжают быстро расти в этих городах, хотя и немного медленнее, чем еще год назад. На основе экстраполяции тенденций роста, кажется, можно прогнозировать, что значительный рост цен в большинстве этих мест будет наблюдаться еще год или немного больше, даже по мере того как темпы роста будут продолжать понижаться.

Психологические факторы более важны для долгосрочных прогнозов, когда импульс больше не играет важной роли. На этом этапе возможна нестабильность цен с тенденцией к понижению, поскольку энтузиазм в отношении инвестиций в недвижимость, скорее всего, ослабнет по мере замедления роста цен.

Цены на недвижимость в крупных "роскошных" городах, скорее всего, резко понизятся во время следующего экономического спада, в случае серьезного потрясения в местной экономике или же при слишком быстром росте ставок процента. В этом случае, "эффект эпидемии" внутри и между рынками может работать и в нисходящем направлении, обуславливая падение цен в течение многих лет.

Hide Comments Hide Comments Read Comments (0)

Please login or register to post a comment

Featured