Prvním velkoměstem, které zaznamenalo boom, se stal kolem roku 1996 Londýn. Mentalita konjunktury se okolo roku 1997 rozšířila do Los Angeles, New Yorku a Sydney, v roce 1998 do Paříže, v roce 2001 do Miami, Moskvy a Šanghaje a kolem roku 2002 do Vancouveru. Tato i další města od té doby zaznamenávají poměrně velký rozmach; reálné ceny domů ve většině z nich vzrostly od roku 2000 nejméně o 50%. Pro majitele domů to znamenalo velkou výhru, ale zároveň to uškodilo těm, kdo plánovali nákup nemovitosti.

V některých z těchto měst nyní růst cen domů ochabuje. Tempo růstu cen v Londýně a v New Yorku se za poslední rok ostře zpomalilo a ve druhém čtvrtletí roku 2004 činil reálný nárůst cen pouze asi 1%. V Sydney dokonce ceny domů ve druhém čtvrtletí poklesly.

Je tedy boom u konce? Nebudou z něj mít prospěch žádná další města? Ba co hůř, mohla by nálada na trhu nemovitostí brzy vést k poklesu cen?

Tento boom nikdo nepředpovídal, takže je riskantní předvídat jeho konec. Ceny domů totiž v minulosti zaznamenaly obrovský pohyb vzhůru navzdory varováním, že hostina již skončila.

Jakákoliv předpověď konce konjunktury vyžaduje pochopení, proč nastala na tolika místech. Překvapivě pro to neexistuje žádné všeobecně přijímané vysvětlení, protože základní příčiny tohoto boomu jsou převážně psychologické. Ekonomové by se raději bavili o úrokových sazbách nebo statistikách nezaměstnanosti - tedy o faktorech, které jsou konkrétní a poznatelné. Tyto ukazatele samozřejmě hrají při vysvětlování pohybů na trhu bydlení legitimní roli, ale pro pochopení nedávných konjunktur jednoduše nepostačují.

V této souvislosti vynikají tři psychologické příčiny: za prvé změna veřejného vnímání zdroje hodnoty v měnící se světové ekonomice, za druhé zvyšující se víra veřejnosti v takzvaná „pozlátková" města, jež mají jméno po celém světě, a za třetí obyčejná vrtkavá dynamika spekulativních bublin. Máme-li pochopit současné podmínky na trhu nemovitostí a rozeznat budoucí cenové trendy, zaslouží si každý z těchto faktorů bližší pozornost.

Za prvé, světová ekonomika skutečně působí chaotičtěji než před desetiletím. Kvůli krachu cen akcií ve většině zemí od roku 2000 se finanční aktiva jeví jako méně bezpečná, což podnítilo „úprk ke kvalitě" - v tomto případě k bydlení. Po velkých tragédiích v Indonésii, ve Španělsku a v Rusku je dnes navíc terorismus vnímán jako problém všech. Lidé se cítí nejbezpečněji, když investují do vlastních domovů, a existuje jen málo důvodů očekávat bezprostřední změnu. Strach a pohyb cen domů směrem vzhůru jsou spojité nádoby.

Za druhé, víra veřejnosti v „pozlátková" mezinárodní města se zvýšila s raketovým růstem globálních komunikačních prostředků v podobě internetu a mobilního telefonu. Lidé stále více obdivují mezinárodní celebrity a zároveň věří, že slavná světová centra obchodu, technologií a kultury - jejichž jména znají všichni lidé po celém světě - mají jakousi jedinečnou hodnotu. A stejně jako strach z terorismu a podezíravost vůči cenným papírům se velmi pružně jeví také zeměpisná proslulost, která se možná dokonce sama od sebe prohlubuje: čím slavnější jsou New York, Paříž a Londýn, tím větší mají půvab.

Za třetí, což je neméně důležité, za každou nafouknutou bublinou se skrývá spekulativní nákaza. Současný boom zažívá nákazu uvnitř trhů i napříč trhy, neboť rostoucí ceny přiživují vzrušení veřejnosti - a potažmo další cenový nárůst - nejprve ve stejném městě a poté v městech dalších, ba dokonce i na druhém konci planety. Obyvatelé Šanghaje se o cenách nemovitostí v Londýně možná nebaví, ale šanghajští specialisté na tvorbu veřejného mínění vědí, co se v Londýně děje, a tamní boom je vede k logickému závěru, že v Šanghaji by měl boom nastat také.

Na rozdíl od ostatních dvou psychologických příčin má spekulativní nákaza přirozený konec. Spekulativní bublina nafukující se výlučně prostřednictvím reakce na zvýšení cen nemůže trvat věčně.

Co to všechno znamená pro nás? Dvě ze tří těchto psychologických příčin naznačují pokračující vzestup cen bydlení, zatímco třetí naznačuje, že současný trend dospěje jednoho dne ke konci, ale neuvádí žádné konkrétní datum.

Já osobně sázím, že některá ambiciózní pozlátková města budou i nadále zažívat klesající růst cen domů - a nakonec i jejich pokles. Z historického hlediska prokázaly ceny domů značnou dynamiku a ceny ve všech těchto městech stále stoupají rychlým tempem, byť o něco pomaleji než před rokem či více. Na základě extrapolace cenových trendů se jeví jako bezpečné předpokládat, že ceny ve většině těchto míst budou silně růst ještě další rok nebo i déle, přestože tempo růstu zde bude i nadále klesat.

Pro dlouhodobější předpovědi na dobu přesahující jeden rok, kdy již dynamika nehraje významnou roli, jsou důležitější psychologické faktory. V této fázi je pravděpodobná jistá sestupná cenová nestabilita, protože nadšení pro investice do domů zřejmě vyprchá s klesajícím cenovým růstem.

Ceny v „pozlátkových" městech pravděpodobně ostře poklesnou při příští vážné recesi, v případě, že místní ekonomika utrpí těžký šok, nebo v případě příliš rychlého vzestupu úrokových měr. Nákaza uvnitř i napříč trhy pak může působit směrem dolů a tlačit ceny níže po dobu několika let.