NEW HAVEN – La volatilidad en el mercado inmobiliario se conoce desde hace mucho tiempo, pero hasta ahora nunca ha sido visible en tantos lugares del mundo al mismo tiempo. De hecho, el año 2009 incluso podría representar un hito que marque una nueva era de volatilidad.

Desde 2000, hemos sido testigos de la evidencia más dramática hasta el momento de burbujas especulativas en mercados de viviendas ocupadas por sus dueños. Los precios de las viviendas explotaron después de 2000 en Norteamérica, Europa y Asia, y en muchos lugares aislados en otras partes del mundo. Los mercados alcanzaron un pico en 2007, y luego cayeron estrepitosamente en muchos de estos lugares con el estallido de la crisis financiera global. Curiosamente, los precios se recuperaron en algunos lugares en 2009. Parece la historia de nunca acabar.

En Estados Unidos, el Índice de Precios de Viviendas de 10 Ciudades de S&P/Case-Shiller registró la mayor recuperación desde que comenzó el índice en 1987, aumentando 5% (una tasa anual del 15%) de abril a agosto de 2009, después de haber caído 7% (una tasa anual del 21%) en los cuatro meses comprendidos entre diciembre de 2008 y marzo de 2009. También se han registrado incrementos recientes en los precios de las viviendas en Australia, el Reino Unido, Hong Kong, Corea, Singapur y Suecia, y se oyen comentarios optimistas en otros lugares más.

Los precios de las viviendas están en una montaña rusa, y tal vez nunca podamos entender plenamente sus movimientos, más allá de comprender la volatilidad que representan. Por cierto, en un mercado especulativo volátil, donde la gente compra y vende anticipándose a futuros movimientos de precios, la historia confirma que los movimientos de precios serán difíciles de explicar, incluso después del hecho. Reflejan una psicología cambiante de los inversores, que es difícil de discernir, y una nueva información, que todavía puede ser amorfa y ambigua.

Este aumento de la volatilidad parece reflejar una actitud nueva y diferente hacia las viviendas como activos –una actitud que se ha propagado en gran parte del mundo-. Solíamos pensar que las viviendas estaban en la misma categoría de los automóviles: activos que se deprecian y se vuelven obsoletos con el tiempo, son costosos de mantener y pierden estilo, hasta que finalmente se desechan y se reemplazan. Ahora pensamos que representan demandas de recursos cada vez más escasos en un mundo que crece rápidamente, con precios que pueden dispararse en cualquier momento.

Antes,  en general, se creía que el valor de una vivienda consistía principalmente en la estructura, no en el terreno en el que se erige. Esto debería ser cada vez más válido conforme los condominios de altura se vuelven más comunes. En algunos casos, en efecto, se pueden apilar 100 viviendas, una sobre la otra. Con un uso tan intensivo de la tierra, las limitaciones para la construcción de viviendas son cada vez menores. Es de esperarse que esta tendencia de largo plazo hacia viviendas multifamiliares continúe, disminuyendo aún más la importancia del terreno en el valor de las viviendas.

Sin embargo, las recientes burbujas especulativas en efecto han impulsado el porcentaje del valor del terreno en el valor de las viviendas. Si bien éste fue un fenómeno en gran medida temporario, ahora tendemos a pensar en las viviendas más como terrenos que como estructuras. Los economistas normalmente computan el valor de los terrenos urbanos restando el costo estimado de construcción de la vivienda del precio de la misma, de manera que el valor del terreno se infiere como la cifra que queda. Los economistas hacen esto porque, en la mayoría de los lugares, las ventas directas de terrenos urbanos vacíos son raras, y suelen implicar lugares inusuales o circunstancias inusuales, que hacen que este tipo de ventas no sean representativas de los valores de los terrenos que yacen debajo de las viviendas. En consecuencia, el componente de burbuja en los precios de las viviendas se atribuye a un incremento en los precios de los terrenos, aunque los precios de la tierra fuera de las zonas urbanas efervescentes son mucho más bajos.

Mucha gente parece creer que las alzas en los precios de las viviendas reflejan una creciente escasez de tierra en un mundo ceñido por un rápido crecimiento económico y serias restricciones de recursos (simbolizadas por el miedo al calentamiento global). Ellos consideran que el reciente colapso de la burbuja inmobiliaria es simplemente el efecto de una crisis financiera temporaria, que los gobiernos en todo el mundo parecen estar enfrentando de manera agresiva.

Este tipo de pensamiento puede estar incidiendo en el reciente rebote de los precios de las viviendas. Pero, de hecho, probablemente sea más preciso pensar en las subas y bajas de los mercados de la vivienda del mundo como un reflejo del cambio en nuestra manera de pensar sobre la vivienda como una inversión.

De ser así, la volatilidad en los precios de las viviendas después de 2000 fue el resultado de un pensamiento erróneo, no de los efectos naturales del crecimiento económico global, que viene ocurriendo a un ritmo relativamente parejo desde hace décadas. El pensamiento erróneo, a su vez, alentó prácticas laxas por parte de los prestadores hipotecarios, y llevó a los bancos centrales a no tomar medidas contra las burbujas inmobiliarias mientras se desarrollaban.

En muchos países, los gobiernos en 2009 respondieron al colapso de las burbujas inmobiliarias implementando políticas destinadas a respaldar estos mercados especulativos. Sin embargo, la consecuencia fue que la gente sumó otro componente político a su valoración de los precios de la vivienda, desarticulándolos aún más de los principios económicos básicos.

Se suele pasar por alto un dato elemental: la industria de la construcción moderna es totalmente capaz de construir grandes cantidades de viviendas modernas y elegantes, incluyendo unidades en edificios de altura, a costos muy por debajo de los precios de las viviendas en muchas áreas urbanas hoy. Esto debería ponerle un freno a la escalada a largo plazo de los precios de las viviendas.

Los especuladores inmobiliarios muchas veces parecen estar apostando al equilibrio político que restringe la oferta de vivienda, y a la continuación indefinida de los respaldos artificiales que comenzaron durante esta crisis financiera. Pero, en una economía recientemente global, con crecientes flujos interregionales e internacionales de población y un compromiso generalizado con la libertad económica, es muy difícil que los gobiernos restrinjan la oferta en el largo plazo.

Es por este motivo que parece más seguro predecir una alta volatilidad en 2010 que predecir que los precios de las viviendas subirán.